Phương pháp thẩm định giá nhà đất

Khi xác định giá một khu bất động sản, người mua hay bán đều cần chú ý đến mối quan hệ cung - cầu của thị trường, lợi ích bất động sản mang lại trong tương lai và nhiều yếu tố khác. Dưới đây là những điều mà người mua bán nhà đất cần biết khi định giá nhà

Cách thẩm định giá nhà đất

Có hai cách thẩm định giá nhà đất để bạn xác định giá trị căn nhà của mình: một là bạn có thể tìm hiểu rồi tự định giá cho ngôi nhà bằng phương pháp so sánh trực tiếp; hai là tìm đến các trung tâm môi giới bất động sản, công ty thẩm định giá nhà đất… để được tư vấn giá bán hợp lý.

• Các bước tham khảo để chủ sở hữu tự định giá

1/ Khi tự thẩm định, đầu tiên bạn cần lưu ý đến vị trí nhà của mình: là mặt tiền đường, mặt đường nội bộ, hẻm chính hay hẻm phụ. Nếu nhà nằm ngay trên mặt tiền đường thì có giá trị kinh doanh cao nên giá bán cũng sẽ cao hơn các loại nhà hẻm.

2/ Về giá đất: bạn có thể tham khảo bảng giá đất trên các tuyến đường do Thành phố ban hành và tham khảo giá thị trường do các ngân hàng, công ty bất động sản khảo sát.

3/ Bạn cần phân loại tình trạng nhà mình: là nhà cấp 4, cấp 3, cấp 2, cấp 1, biệt thự, hay biệt thự cao cấp… để định giá chính xác, nhưng phải tính từ thời điểm xây dựng, sửa chữa nhà để trừ khấu hao.

4/ Tiếp theo, bạn nên tra cứu thông tin về bất động sản trên các phương tiện thông tin đại chúng, các sàn giao dịch hoặc các trang đăng tin mua bán miễn phí… Không những thế, bạn cần phải tìm ra những bất động sản có nét tương đồng với nhà mình như diện tích, trục đường, khu vực… đã hoặc đang tiến hành giao dịch để có cơ sở so sánh.

5/ Sau khi đã thu thập được nhiều thông tin hữu ích, bây giờ là lúc bạn cần xem xét, so sánh lại toàn bộ thông tin và quy định mức giá hợp lý cho căn nhà của mình.

• Nhờ đến dịch vụ thẩm định giá

Dịch vụ thẩm định giá nhà đất là dịch vụ mà trong đó, các công ty thẩm định sẽ tiến hành khảo sát và cung cấp giá thị trường của bất động sản cho khách hàng. Có nhiều phương pháp định giá khác nhau, tùy vào từng mục đích yêu cầu mà các công ty sẽ sử dụng phương pháp phù hợp, bao gồm:

Phương pháp so sánh: dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định đã giao dịch thành công hoặc đang mua – bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định.

Phương pháp chi phí (phương pháp giá thành): chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá các tài sản chuyên dùng, ít hoặc không có mua – bán phổ biến trên thị trường; tài sản đã qua sử dụng; tài sản không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh.

Phương pháp thu nhập (còn gọi là phương pháp đầu tư hoặc phương pháp vốn hóa): chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá tài sản đầu tư.

Phương pháp lợi nhuận (hay phương pháp hạch toán): chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá các tài sản mà việc so sánh với những tài sản tương tự gặp khó khăn, do giá trị của tài sản chủ yếu phụ thuộc vào khả năng sinh lời, như khách sạn, nhà hàng, rạp chiếu bóng,…

Phương pháp thặng dư (hay phương pháp phân tích kinh doanh/ phát triển giả định): chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá bất động sản có tiềm năng phát triển.

Hiện nay các ngân hàng, các công ty thẩm định giá nhà đất thường sử dụng phương pháp so sánh để định giá cho đất ở và nhà phố.

Có rất nhiều yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản, muốn định giá được chính xác, thẩm định viên cần phải có đầy đủ thông tin như tình trạng pháp lý, nghĩa vụ tài chính của chủ sở hữu, quy hoạch của Nhà nước vào việc nâng cấp cơ sở hạ tầng khu dân cư như: đường giao thông, cấp và thoát nước, cấp điện… Nhưng những thông tin chuyên sâu về nhà đất thì chỉ cơ quan nhà nước hoặc một số doanh nghiệp lớn mới có thể tiếp cận được. Vì thế, bạn cần tìm đến các công ty thẩm định có uy tín, có đủ điều kiện hoạt động và được cấp phép theo Thông báo số 57/TB-BTC ngày 20 tháng 01 năm 2014 của Bộ Tài chính, để có được những thông tin về giá trị của các bất động sản với độ tin cậy cao.

6 nguyên tắc xác định giá nhà đất

Dưới đây là những nguyên tắc cơ bản khi xác định giá nhà đất.

Sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất: Việc sử dụng bất động sản phải đạt được mức hữu dụng tối đa trong những hoàn cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp về mặt kỹ thuật, pháp lý, tài chính và đem lại giá trị lớn nhất cho tài sản.

Sau khi TP HCM công bố nâng độ cao xây dựng của một số khu vực tại quận 3, giá đất tại nhiều tuyến đường có chiều hướng tăng, nhất là các phố Lê Quý Đôn, Ngô Thời Nhiệm, Trần Quốc Thảo, Nguyễn Đình Chiểu, nơi được phép xây 3-15 tầng.

Xét về mặt hiệu quả, nhà đầu tư bất động sản xây nhà càng cao thì khả năng mang lại thu nhập càng lớn. Do vậy nhà đầu tư sẽ tận dụng lợi thế để xây dựng đạt độ cao tối đa. Theo sau thông tin quy hoạch này, những biệt thự có diện tích trên 200 m2 tăng giá vì có thể đạt được độ cao xây dựng tối đa 15 tầng.

Nguyên tắc cung - cầu: Giá trị của một bất động sản được xác định bởi mối quan hệ cung - cầu về bất động sản đó trên thị trường. Ngược lại, giá trị của bất động sản cũng tác động đến cung và cầu. Giá trị của bất động sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung.

Đặc điểm của thị trường bất động sản là rất nhạy bén với cầu, nhưng lại chậm chạp trong khâu cung, do chu kỳ đầu tư xây dựng bất động sản khá dài. Hiện nhu cầu thuê văn phòng rất cao, nhưng cung không đáp ứng kịp nên giá giá đã bị đẩy lên.

Nguyên tắc đóng góp: Giá trị một bất động sản hay một bộ phận của bất động sản phụ thuộc vào việc sự có mặt hay vắng mặt của nó sẽ làm cho giá trị của toàn bộ bất động sản tăng lên hay giảm đi. Ví dụ, một ngôi nhà nếu không có garage được bán với giá 5 tỷ đồng, nhưng nếu có garage thì có thể bán được với giá 5,5 tỷ đồng. Khi đó giá trị của garage được thừa nhận là 500 triệu đồng, trong khi chi phí để xây garage có thể chỉ mất khoảng 1/5 giá trị của nó.

Dự kiến lợi ích trong tương lai: Những dự tính của người mua hay chủ sử dụng đều có thể ảnh hưởng trực tiếp đến giá bất động sản. Thời gian gần đây, việc mua bán chung cư cũ tại Hà Nội trở nên sôi động. Giá đã tăng gần gấp đôi so với cùng kỳ năm ngoái và được đánh giá là "mỏ vàng" do khu vực này thuộc diện được xây mới.

Giá bán các khu chung cư Kim Liên, Nghĩa Tân... lên tới 10 triệu đồng/m2, trong khi nhiều khu chung cư mới ven thành phố chỉ có giá 5-7 triệu đồng/m2. Người dân ở khu chung cư Nam Đồng còn cho biết, vị trí gần sông Lừ quanh năm bốc mùi hôi của họ cũng sẽ trở thành lợi thế bởi sau này sẽ sớm được cống hóa thành đường đi, khu nhà sắp được đập đi xây lại cao tầng hơn, người ở nhà cũ được tái định cư không mất tiền...

Nguyên tắc thay thế: Trong trường hợp hai hay nhiều bất động sản có thể thay thế lẫn nhau trong quá trình sử dụng, thì giá trị của những bất động sản đó được xác định bởi sự tác động lẫn nhau của bất động sản này đến bất động sản khác.

Khi hai tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản nào chào bán ở mức giá thấp nhất thì tài sản đó sẽ bán được trước. Ví dụ, có 2 bất động sản chia lô tại khu đô thị Trung Hòa - Nhân Chính, một biệt thự 4 tầng, mặt tiền 5,5 m, mặt bằng 60 m2, có garage, ôtô vào nhà, được rao bán với giá 3,5 tỷ đồng và một biệt thự 4 tầng, có garage, có sân cổng, mặt tiền 5 m, mặt bằng 70 m2 rao bán với giá 3,3 tỷ đồng. Xét về mặt hữu dụng là như nhau, vị trí tương đương nhau, bất động sản thứ hai rẻ hơn tương đối so với bất động sản thứ nhất, do vậy, người mua chắc chắn sẽ lựa chọn bất động sản thứ hai.

Nguyên tắc phân phối thu nhập: Tổng thu nhập sinh ra từ kết hợp các yếu tố của quá trình sản xuất như đất đai, vốn, lao động, quản lý và có thể được phân phối cho từng yếu tố này. Nếu việc phân phối được thực hiện theo nguyên tắc tương ứng thì phần tổng thu nhập còn lại sau khi đã phân phối cho vốn, lao động và quản lý sẽ thể hiện giá trị của đất đai.

Tỷ trọng bất động sản trong tổng số của cải xã hội ở các nước khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật chất của mỗi nước.

Ngoài những nguyên tắc này, khi xác định giá nhà đất còn cần chú ý những thay đổi trong mô hình kinh tế - xã hội, tập quán mua bán bất động sản của địa phương, nguyên tắc gắn với mục tiêu thẩm định giá; phù hợp với môi trường nhằm đạt được mức sinh lời tối đa hoặc mức hữu dụng cao nhất và sự cân bằng trong sử dụng đất và phát triển.

Nguồn: http://dinhgianhadat.com.vn/phuong-phap-tham-dinh-gia-nha-dat-120.html